Arealplaner

Hva er en arealplan?

En arealplan gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse som kan tillates. 

En arealplan består av et plankart, og vanligvis også planbestemmelser. Det finnes ulike typer arealplaner. Din eiendom kan være berørt av flere.

• Plankartet viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, osv. skal ligge.
• Bestemmelsene utfyller plankartet og definerer nærmere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares, osv. Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass, som for eksempel en mer detaljert plan eller opparbeidelse av vei eller lekeplass, før man kan få lov til å bygge.

En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området. Dette betyr at den må følges.

Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.

Les mer om hvordan planarbeid foregår.

Det finnes flere typer arealplaner

Kommuneplan

Kommuneplanen er kommunens overordnede plan og vedtas av kommunestyret. Planen består av en samfunnsdel og en arealdel. Samfunnsdelen beskriver kommunens utfordringer, og hvilke strategier som skal legges til grunn for å møte disse. Kommuneplanens arealdel avklarer hvilke områder som kan bygges ut, og hvilke forutsetninger som ligger til grunn for utvikling av områdene. Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende for alle arbeid og tiltak som omfattes av loven.

• Gjeldende arealdel for 2019-2030

Kommunedelplan

En kommunedelplan er - som en kommuneplan - en overordnet plan, men på et noe mer detaljert nivå. En kommunedelplan kan for eksempel være en mer detaljert utdyping for et geografisk område eller et bestemt tema med tilhørende kartdel og bestemmelser

Reguleringsplan

En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser for en avgrenset del av kommunen. Det skal utarbeides reguleringsplaner der overordnede planer krever det eller før gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, jf. PBL § 12-1.    En reguleringsplan er også i mange tilfelle nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, herunder ved eventuell ekspropriasjon.

Det kan utformes to typer reguleringsplaner:

• Områderegulering benyttes der det er behov for mer områdevise avklaringer av arealbruken. Områdereguleringer utarbeides normalt av kommunen.
• Detaljregulering er planformen for private aktørers forslagsrett og benyttes for gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer/reguleringsplaner.

Hvordan foregår planarbeidet?

Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, stiller plan- og bygningsloven krav til hvordan dette skal foregå. Den som skal utarbeide forslag til en reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig.

• Forslagsstiller finner føringer for planarbeidet i vår veileder. (PDF, 562KB)

Dersom det er behov for regulering eller omregulering av din eiendom før videre utvikling av eiendommen, må du knytte til deg en profesjonell forslagsstiller.

Behandlingstid

Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse. Når det sendes inn et privat planforslag, har vi en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper når planforslaget er komplett innsendt. Mange reguleringssaker kan være kontroversielle; politisk, i forhold til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan derfor ofte ta lengre tid.

Ved sluttbehandling må Kommunestyret treffe vedtak senest tolv uker etter at planforslaget er ferdigbehandlet.

Vanlige faser i en planprosess:

Planinitiativ

Den som har planer (forslagsstiller) om å fremme en reguleringsplan må sende inn et planinitiativ og anmodning om oppstartsmøte til oss med aktuelle opplysninger om planen, jf. Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering § 1.

Oppstartsmøte

Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller ha et møte med oss (Areal- og byutviklingsenheten) om planarbeidet. I oppstartsmøtet gir vi eventuelt tillatelse til å sette i gang regulering. Vi gir rammer og føringer for planarbeidet og skriver møtereferat.

Varsling

Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeid. Dette gjøres ved kunngjøring i avis og gjennom elektroniske medier, samt ved å tilskrive aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer.

Planforslag

Forslagsstiller utarbeider et planforslag på bakgrunn av rammer og føringer fra oss, og innspill til planarbeidet som har kommet i forbindelse med varslingen. Forslaget består minimum av et plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og ROS-analyse.Det stilles spesielle krav til materialets innhold og kvalitet.

Planforslaget sendes inn til oss (Areal- og byutviklingsenheten), som gjennomgår det innsendte materialet og forbereder saken for 1. gangsbehandling.

Førstegangsbehandling

Ved førstegangsbehandlingen tar vi stilling til det konkrete forslaget til reguleringsplan og om dette skal legges ut til offentlig ettersyn eller ikke. I tillegg til plandokumentene utarbeides det en saksutredning som beskriver planforslaget.

Offentlig ettersyn (høring)

I høringsperioden blir alle berørte varslet, og kan komme med innspill til planen.

Annengangsbehandling/Vedtak

Når høringsfristen har gått ut, forberedes ny behandling av planforslaget i Planutvalget, før saken går til Kommunestyret for vedtak.

Gjennom en vedtatt reguleringsplan blir arealbruken gjort bindende for den enkelte grunneier.

Den politiske behandlingen av planer kan følges via den politiske møtekalenderen.  Du kan også søke etter saker (administrativ og politisk behandling) fra søkefeltet øverst på nettsiden.

Kunngjøring av vedtatt reguleringsplan og klagemulighet

Når en reguleringsplan er vedtatt, blir dette kunngjort ved annonse i Glåmdalen og på vår hjemmeside. Direkte berørte blir varslet med brev. Du har anledning til å klage på vedtaket.

Endring av arealplaner

En reguleringsplan er gyldig til den blir erstattet av en ny plan eller blir opphevet. Dersom du ønsker å endre en vedtatt reguleringsplan, må man søke om dette til oss. Den som skal utarbeide forslag til en reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig.

• Større endringer behandles som ordinær reguleringsprosess.
• Mindre endringer som er i samsvar med hovedtrekkene i reguleringsplanen, behandles etter plan- og bygningsloven § 12-14.

Mindre endringer av reguleringsplan kan behandles på en enklere måte. Dette kan gjøres «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder».

Det må på forhånd avklares med oss om saken kan tas som en mindre endring av gjeldende reguleringsplan. Grensegangen mellom ordinær prosess og mindre endring er et skjønnsspørsmål som vurderes og fastsettes av oss i hvert enkelt tilfelle.

Ved søknad om mindre endring skal det minimum foreligge et manuskart som viser endringen, ev. endrede reguleringsbestemmelser og en beskrivelse av endringen og begrunnelse og ev. virkninger. Grunneiere, naboer og andre som kan bli berørt varsles normalt av forslagsstiller som oppsummerer og kommenterer uttalelsene som vedlegges oversendelsen til oss. 

Endring av kommuneplanens arealdel

Hvert 4. år skal det lages kommunal planstrategi. Gjennom denne skal kommunen ta stilling til om kommuneplanen skal revideres eller videreføres uten endringer.

Dispensasjon fra arealplan

Det foreligger en arealplan for alle eiendommer i kommunen. Dette kan være både overordnet kommuneplan og lokal reguleringsplan. Planene viser hvordan eiendommen din kan utnyttes, og er juridisk bindende. Hvis du ønsker å bygge noe annet enn det arealplanene legger opp til, må du derfor søke om dispensasjon eller om endring av plan.

Dispensasjon er unntaket

Alle arealplaner har vært gjennom en lang politisk prosess med overordnet planlegging av området, med medvirkningsmuligheter fra naboer, organisasjoner og offentlige myndigheter mm. som har interesse i planen. En plan skal være forutsigbar, slik at folk skal vite hva som gjelder i sitt område. Ved søknad om dispensasjon bør det vurderes om saken heller kan tas som en mindre reguleringsendring der det foreligger en vedtatt reguleringsplan fordi dette gir en varig plansituasjon og større forutsigbarhet.

Dispensasjon skal derfor bare unntaksvis benyttes. 

Vi kan gi dispensasjon (PDF, 409KB) hvis

• hensikten med arealplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og
• fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.
   

Slik søker du dispensasjon

Dispensasjonssøknaden skrives som et vanlig brev og legges ved sammen med nabovarsel og søknad om tiltaket. Søknaden skal si hva det dispenseres fra og inneholde en begrunnelse for dispensasjonen. Der utfallet er usikkert, kan det fremmes en ren dispensasjonssøknad før det eventuelt etter en innvilgelse av denne fremmes en søknad om tiltak.

Utbyggingsavtaler

Kongsvinger kommune vedtok i kommunestyret i sak 138/17 et forutsigbarhetsvedtak som legger føringer på hvordan en utbyggingsavtale skal utformes i forbindelse med reguleringsplanarbeider i kommunen.

Dette er ment som et hjelpemiddel ved utarbeidelse av utbyggingsavtaler i Kongsvinger kommune, og har som formålet å gi utbyggere forutsigbarhet i forhold som vil være aktuelle temaer i en utbyggingsavtale og gi utbygger et godt grunnlag av hva som kreves i forbindelse med gjennomføring og overlevering av teknisk infrastruktur som kommunen og Givas skal overta.

Kapittel 1 inneholder kommunens formelle vedtak knyttet til bruk av utbyggingsavtaler, jfr. plan- og bygningslovens § 17-2. Dokumentet for øvrig er formet som en veileder som skal gi utfyllende informasjon til utbyggerne.

• Her finner du Kommunestyrevedtak  (PDF, 636KB)
• Her finner du veileder for utbyggingsavtaler (PDF, 138KB)

Utbyggingsavtaler avtales det. bl.a. at den delen av infrastrukturen som skal være offentlig, overtas vederlagsfritt av kommunen til framtidig eie, drift og vedlikehold. I hovedsak gjelder det opparbeidelse av kommunale veier og vann- og avløpsanlegg, og i enkelte tilfeller kan det også dreie seg om privat opparbeidelse av friområder og lekeplasser samt annen grønnstruktur. Utbygger har ikke selv adgang til fradrag eller kompensasjon for merverdiavgift (mva.), og mva. vil derfor bli en endelig kostnad i prosjektet.

For kommunene derimot, vil ikke mva. bli en endelig kostnad. Dersom kommunen bygger ut infrastruktur til eget bruk, vil kommunen få refundert utgiftene til mva. gjennom mva.-kompensasjonsordningen, og dersom kommunen bygger ut vann- og avløpsanlegg, vil kommunen få fradrag for inngående mva.

Hvis utbygger inngår avtale med kommunen basert på den såkalte anleggsbidragsmodellen eller justeringsmodellen, så vil utbygger kunne benytte seg av kommunens mva.-posisjon for å få redusert merverdikostnader. Dersom modellene benyttes må det inngås egne avtaler om dette. I den senere tid har enkelte utbyggere - i forhandlinger om utbyggingsavtaler - anmodet kommunen om å vurdere mulige ordninger for å redusere mva.-kostnaden på den offentlige infrastrukturen, som kreves opparbeidet for å bygge ut det regulerte området. Det er frivillig for kommunene om de ønsker å inngå slike avtaler.

• Her finner du utbyggingsavtaler – anleggsbidragsmodellen – sak 009/18 (PDF, 209KB)

I denne saken ga kommunestyret rådmannen fullmakt til å vurdere og forhandle med de aktuelle utbyggerne om bruk av anleggsbidragsmodellen. Dette innebærer også en fullmakt til å fremforhandle og underskrive avtaler om fordeling av moms med aktuelle utbyggere. Fordelingen av samlet refundert mva. fordeles mellom kommunen og utbygger slik at kommunen får refundert 5 prosent av mva. Terskelen for at kommunen skal vurdere å gå inn på mva.-avtaler, settes til NOK 1 000 000,- inkl mva.

Det ble i samme sak vedtatt at kommunen ikke skal benytte seg av justeringsmodellen.

Kunngjøringer

• Her finner du alle kunngjøringer og muligheten for å komme med innspill.